Att finansiera en bostad genom banklån

Bankkontakten är ofta det första steget in i vuxenvärldens ekonomi: ett konto och sedan ett bankkort. Därefter kan det handla om sparande, pensionsplaceringar och inte minst bostadslån. Det kan vara svårt att förstå hur bankernas bedömningar och regler kring allt sådant fungerar, särskilt om man är ung och grön. Men misströsta inte. Här berättar vi vad alla borde känna till om ett av de viktigaste områdena, nämligen bostadslån.

Hur avgör banken hur mycket man får låna?

För många är det frågan om bolån som blir livets första riktigt stora bankhändelse. Men vägen dit är inte spikrak. Banken granskar inte bara bostadens pris, utan hela din ekonomiska situation. Det är en totalbedömning, där enskilda detaljer samverkar och påverkar utfallet. Det är alltså inte bara det önskade lånebeloppet som avgör – det är en rad faktorer som vägs samman av banken.

Nuförtiden finns det verktyg för bolånekalkyl på nätet, som du kan använda för att snabbt få en uppskattning av hur mycket just du kan låna baserat på dina egna förutsättningar. Det kan ge en fingervisning om den aktuella bankens syn på din förmåga att betala ränta och amortera det lån du önskar ta. Läs mer hos ICA Banken för att förstå hur den här typen av verktyg fungerar.

Vad krävs för att bli godkänd för ett bolån?

Din bruttoinkomst, hur pass trygg din anställning är och om det eventuellt finns en medlåntagare, är viktiga faktorer för att du ska godkännas för ett bolån.

Dock tittar banken även på dina utgifter: Har du barn? Tidigare lån? Underhållsskyldighet? och liknande – allt för att bedöma hur mycket du kommer att ha kvar varje månad efter att du har betalat ränta och amortering. Ofta görs kalkylerna dessutom som ett stresstest som innebär att banken räknar med en högre, fiktiv ränta än den som faktiskt kommer att bli aktuell.

Därtill kommer bolånetaket – du får inte låna mer än 85% av bostadens värde – och amorteringskraven som styr hur snabbt lånet ska betalas tillbaka. Banken har ett regelverk att följa, men gör samtidigt sina egna tolkningar. Det betyder att två olika banker kan ge olika besked, trots identiska förutsättningar.

Vad påverkar räntan på bolånet?

Att räntan avgör hur mycket ett lån kostar i praktiken är känt, men få vet exakt hur den sätts. Det som ligger bakom är inte bara den styrränta som Riksbanken sätter – även konkurrensen mellan bankerna, din kreditvärdighet och bostadens belåningsgrad spelar in. Bankerna gör en individuell riskbedömning för varje enskild låntagare och det är den som avgör hur hög din ränta blir.

Bland det som banken väger in i bedömningen är hur stabil inkomst du har, hur mycket du vill låna i förhållande till bostadens värde och om du har andra skulder. Ju större risk som banken uppfattar finns, desto högre ränta får du. Det innebär att om du har en svag förhandlingsposition så kan din bolåneränta ändå bli oväntat hög, även om styrräntan är låg.

Vad innebär amorteringskrav och belåningsgrad?

Utöver att bestämma själva räntenivån för ditt lån, så sätter banken också upp regler kring hur snabbt du ska betala tillbaka. Kraven baseras bland annat på belåningsgraden, alltså hur stor del av bostadens värde du lånar till.

Lånar du mer än 70% av bostadens värde måste du amortera minst 2% per år. Vid en belåningsgrad mellan 50% och 70% är kravet 1%. Under 50% finns inget obligatoriskt krav, men banken kan ändå föreslå att du bör amortera. Utöver detta tillkommer det så kallade skuldkvotskravet: om ditt totala lån överstiger 4,5 gånger din årsinkomst krävs ytterligare 1% i amortering.

Kombinationen av räntan och amorteringen, samt eventuella tillkommande avgifter, har en direkt påverkan på din månadskostnad för lånet – i åratal framöver. Amorteringskraven har införts för minskade risker i ekonomin – men för den enskilde låntagaren kan de vara tunga att bära, särskilt när räntorna ligger högt.

Reglering och tillsyn av banksektorn

Banker är privata företag, men de har så stor påverkan i samhället att staten måste agera väktare. Tillsynen sker genom regelverk som styr hur mycket bankerna får låna ut i förhållande till sina egna tillgångar, hur de ska hantera risk och vad de ska göra i en krissituation.

De som skriver regelverken försöker alltid ligga steget före, samtidigt som bankerna letar efter utrymme att maximera sin avkastning. Balansen är svår. För mycket reglering och utlåningen stryps. För lite, det leder till spekulation. Det svenska systemet bygger på förtroende – både vad gäller efterlevnad av reglerna och att det blir kännbara konsekvenser för dem som bryter mot dem.

Finansinspektionen (FI) fungerar som tillsynsmyndighet, med målet att garantera stabiliteten i det finansiella systemet och att skydda konsumenternas intressen. Deras tillsyn bygger på neutral övervakning med makt att ingripa, men de har också ett stort ansvar i att förstå hur marknaden faktiskt fungerar.